Vie des affaires

Entreprise en difficulté/Extension de procédure

Abandon de loyers au profit de son locataire : risque de confusion de patrimoines pour la SCI

Ce n'est pas parce que la comptabilité a été certifiée et approuvée qu'il ne peut y avoir confusion de patrimoines

Extension possible de la procédure

A la demande de l’administrateur, du mandataire judiciaire, du débiteur ou du ministère public, la procédure collective ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes « en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur » (c. com. art. L. 621-2). La notion de confusion de patrimoine n’étant pas définie par le code de commerce, son appréciation relève des tribunaux.

Deux critères sont utilisés par les juges : la confusion des comptes, supposant une imbrication des éléments d’actif et de passif composant les patrimoines concernés et, plus couramment, les relations financières anormales ou flux financiers anormaux.

Société commerciale locataire et SCI propriétaire

Dans le cas d’une société civile immobilière (SCI) qui loue des locaux d’exploitation à une société commerciale, les immeubles de la SCI ne sont pas, en principe, affectés par le prononcé d'une procédure collective à l'encontre de la société commerciale locataire. Cependant, le cloisonnement n'est pas toujours aussi étanche dans la mesure où il existe des liens financiers anormaux. Les liquidateurs sont particulièrement tentés d'invoquer la confusion de patrimoines quand les deux sociétés ont des dirigeants communs ou des liens en capital. Dans une affaire jugée le 27 septembre 2016, c'est ce qui s'est produit.

Abandon de loyers important sans contrepartie

À de nombreuses reprises, la Cour de cassation a eu l'occasion de juger que le fait, pour une SCI, de confier des locaux à une société commerciale sans percevoir de loyers ne caractérisait pas une confusion de patrimoines (cass. com. 5 octobre 2010, n° 09-16562). La Cour de cassation a notamment censuré l'extension de la liquidation judiciaire d'une EURL à une SCI qui n'avait jamais réclamé le paiement des loyers. Le bail avait duré près de 2 ans et le loyer annuel était de 18 000 €. L'EURL avait investi (pour 84 000 €) dans des travaux d'aménagement du local. Ce qui démontrait la poursuite d'un intérêt commun entre les deux sociétés, mais non une confusion de leurs patrimoines (cass. com. 19 février 2013, nos 12-11546 et 12-20935).

Mais dans l’affaire jugée ici, l’anormalité des relations financières entre les deux sociétés est constatée par les juges du fond, caractérisant une confusion de patrimoines. La SCI avait facturé à la SARL la somme de 1 292 391 euros au titre des loyers dus, en encaissant seulement 487 115 euros et avait déclaré à la procédure la somme de 153 810 euros. La différence (soit 805 276 euros) avait été soldée, dans la comptabilité de la SARL, par le débit fictif du compte fournisseur de la SCI et par l’inscription concomitante d’une créance du même montant au crédit du compte courant d’associé du dirigeant commun des deux sociétés, sans que la cause de ce changement de créancier ne soit justifiée ni la créance de loyer payée. En l’absence de convention de transfert, ce procédé d’extinction de dette de la SARL envers la SCI n’était qu’un artifice comptable destiné à dissimuler l’abandon, sans contrepartie, des loyers facturés pendant plus de trois ans.

Une comptabilité certifiée et approuvée n’écarte pas la confusion de patrimoine

Pour sa défense, la SCI avait soutenu que les comptes de la SARL avaient été approuvés et certifiés sans réserve par le commissaire aux comptes. Pour la Cour de cassation, l’établissement d’une comptabilité certifiée et approuvée ne permet pas d'écarter la confusion des patrimoines entre le bailleur et son locataire, dès lors qu’elle révèle l’existence de relations financières incompatibles avec des obligations contractuelles réciproques normales, ce qui était le cas en présence d'abandon de loyers sans contrepartie pendant trois ans et pour des montants très élevés.

Cass. com. 27 septembre 2016, n° 14-29278