Vie des affaires
Baux commerciaux
User de son droit de repentir pour échapper à l'indemnité d'éviction, c'est légitime
Le bailleur qui exerce son droit de repentir dans le seul but d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction ne commet pas de faute.
Non-renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction, puis renouvellement...
Un local commercial est loué pendant 9 ans à une société dans une galerie marchande. À l'approche du terme, la société sollicite le renouvellement du bail auprès du bailleur, moyennant une réduction du loyer en raison notamment de la baisse du taux d'occupation de la galerie.
Le bailleur refuse de renouveler le bail et offre à la société une indemnité d'éviction. En effet, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (c. com. art. L. 145-14).
Ne parvenant pas à trouver d'accord sur le montant de l'indemnité, la société locataire agit finalement en justice en fixation du montant de celle-ci, que l'expert judiciaire évalue aux alentours d'1,6 M€.
Le bailleur exerce alors son droit de repentir en consentant, tout compte fait, au renouvellement du bail.
Le droit de repentir du bailleur mis à l'épreuve
La société conteste en justice le droit de repentir du bailleur. Elle souligne que le bailleur souhaite renouveler le bail aux mêmes conditions que l'ancien, alors qu'il ressort notamment du rapport d'expertise judiciaire que :
-les conditions actuelles ne sont plus les mêmes que lors de l'ouverture de la galerie marchande (des travaux de construction et la fermeture de nombreux commerces ont dégradé les facteurs locaux de commercialité du local loué) ;
-le bailleur a obtenu un permis de démolition des locaux loués.
Selon elle, il ressort de ces éléments que le droit de repentir a été exercé abusivement, dans le seul but d'échapper au paiement de l'indemnité.
Sa demande est accueillie, dans un premier temps, par les juges mais la Cour de cassation censure cette décision.
Exercer son droit de repentir pour échapper à une indemnité trop élevée
La Cour de cassation rappelle que le bailleur peut, dans un délai de 15 jours suivant la date à laquelle la fixation judiciaire de l'indemnité est passée en force de chose jugée, décider de ne pas la payer, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail (c. com. art. L. 145-58).
Ainsi, le seul fait d'user de ce droit pour éviter le paiement de l'indemnité n'est pas fautif.
En pratique : Dès lors que le bailleur respecte les conditions d'exercice du droit de repentir, le locataire a peu de chance de pouvoir s'y opposer. Toutefois, il pourra, dans certains cas, bénéficier d'un droit d'option lors du renouvellement du bail. Par exemple, si le loyer renouvelé est fixé judiciairement et s'avère trop élevé, le locataire pourra renoncer au renouvellement (c. com. art. L. 145-57).
Ce droit d’option peut s’exercer après le droit de repentir du bailleur (cass. civ., 3e ch., 17 juillet 1997, n° 95-21979).
Cass. civ., 3e ch., 9 juillet 2020, n° 18-25329
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Date: 13/01/2026